“一線城市應(yīng)當(dāng)盡快給出短期管控辦法，抑制房?jī)r(jià)過快上漲。” 2月29日，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春強(qiáng)調(diào)，一線城市土地供應(yīng)已經(jīng)不足，應(yīng)擴(kuò)大供給滿足剛性需求，將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理安全的水平。

同時(shí)，此前上海曝光的房產(chǎn)中介鏈家向購(gòu)房者發(fā)放高利貸問題需引起警惕。劉元春表示，杠桿型泡沫風(fēng)險(xiǎn)極大，一線城市應(yīng)提高銀行房貸門檻來(lái)適當(dāng)收緊通過正規(guī)渠道的加杠桿的行為。此外，應(yīng)以嚴(yán)格控制通過高利貸等非正規(guī)途徑來(lái)增加杠桿。

而摩根士丹利華鑫證券執(zhí)行董事、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊也表示，從近期北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)快速上漲以及1月份新增信貸中居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模顯著增長(zhǎng)的情況來(lái)看，個(gè)人住房貸款加杠桿的空間可能遠(yuǎn)沒有想象中那么大，“在政策推進(jìn)的過程中需要把握政策的力度，不宜過快推高居民部門杠桿率。”

最危險(xiǎn)的杠桿型泡沫正在逼近

“當(dāng)前，房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)了分化加大的局面，一線城市和部分二線城市因?yàn)楹缥?yīng)房?jī)r(jià)上漲過快，的確產(chǎn)生了一些新的風(fēng)險(xiǎn)。”劉元春描述，一線城市已經(jīng)產(chǎn)生了蕭條性泡沫，“在經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，大量資金找不到可以增值的投資空間，所以又紛紛進(jìn)入已經(jīng)過熱的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

劉元春指出，部分城市房?jī)r(jià)暴漲持續(xù)到今日必須引起足夠重視，尤其是杠桿型泡沫會(huì)令風(fēng)險(xiǎn)加碼，需要盡快防止。

他解釋，此前房地產(chǎn)泡沫化雖然嚴(yán)重，但若并非杠桿型泡沫，危害還不是特別大，但依當(dāng)前的情形來(lái)看，卻必須盡快抑制杠桿型泡沫的增長(zhǎng)。“杠桿型泡沫是極其危險(xiǎn)的！” 劉元春強(qiáng)調(diào)。

杠桿簡(jiǎn)單來(lái)講即“以小博大”。

在全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存高企的大背景之下，近期房地產(chǎn)政策中下調(diào)購(gòu)房首付比例，降低購(gòu)房貸款門檻等便被認(rèn)為是為消化庫(kù)存而加杠桿的一種有效方式。然而，在去年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公布的中國(guó)2016年的五個(gè)主要任務(wù)中，去杠桿卻儼然在列。

為此，2月26日中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在央行上海總部舉行記者會(huì)答記者問時(shí)，曾詳細(xì)解釋了在房地產(chǎn)去庫(kù)存方面，加杠桿與去杠桿如何平衡的問題。周小川表示：個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重相對(duì)偏低。周小川還表示，如果中國(guó)想控制杠桿率，關(guān)鍵還是如何應(yīng)對(duì)企業(yè)杠桿率過高問題，而不是家庭部門的問題。

不過，盡管從總體情況上來(lái)說(shuō)，加杠桿是幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存的一個(gè)好方法。但不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻同時(shí)指出，鑒于當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)分化過于明顯，對(duì)于已經(jīng)過熱的一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不僅不能加杠桿，更應(yīng)當(dāng)去杠桿。

個(gè)人住房貸款加杠桿比重可能被低估

一線城市房?jī)r(jià)驟然飛漲是否意味著杠桿已經(jīng)過高？

盡管并沒有確切的數(shù)據(jù)證明這一點(diǎn)，但根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，1月新增人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億，創(chuàng)下單月紀(jì)錄新高。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，貸款數(shù)據(jù)的激增與一線城市房?jī)r(jià)飛漲有著密切關(guān)系。

去年以來(lái)，央行多次降準(zhǔn)釋放了大量流動(dòng)性。在經(jīng)濟(jì)承受下行壓力、資金面緊張的情況下，釋放出的大量流動(dòng)性意味著商業(yè)銀行有更多錢用于放貸，其中自然也包括房貸。

然而，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始擔(dān)憂的是，大量釋放出的流動(dòng)性并沒有如愿注入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也沒有注入庫(kù)存高企的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是流入了已經(jīng)過熱的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，并進(jìn)一步助推一線城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。

摩根士丹利華鑫證券執(zhí)行董事、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊便認(rèn)為，個(gè)人住房貸款加杠桿的空間可能并不像數(shù)據(jù)反映出的這么大。“中國(guó)個(gè)人住房貸款占總貸款的比重從國(guó)際橫向比較來(lái)看的確較低，但這里面也存在一個(gè)重要也容易被忽視的問題，就是中國(guó)融資結(jié)構(gòu)中間接融資占比極高，企業(yè)部門的融資大部分依然依賴于銀行信貸。這就造成在統(tǒng)計(jì)住房貸款占總貸款比重的時(shí)候，分母要相對(duì)于其他直接融資市場(chǎng)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體要大。”

章俊認(rèn)為，這種與其他經(jīng)濟(jì)體的差別所造成的結(jié)果可能是中國(guó)個(gè)人住房貸款占總貸款比重被顯著低估，這也意味著個(gè)人住房貸款杠桿的空間可能并不如設(shè)想中那么完美。

章俊稱，政府適度推動(dòng)居民加杠桿來(lái)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)無(wú)可厚非，但從最近北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)快速上漲以及1月份新增信貸中居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模顯著增長(zhǎng)的情況來(lái)看，居民加杠桿或許已經(jīng)駛上了快車道。

房地產(chǎn)行業(yè)的“場(chǎng)外配資”

除了通過銀行貸款這一正規(guī)渠道加杠桿之外，房產(chǎn)中介鏈家的高利貸事件曝光似乎更是打開了一個(gè)“潘多拉”魔盒。

許多原本不具有購(gòu)房能力，無(wú)資格獲得銀行這一正規(guī)途徑貸款的購(gòu)房者，卻通過房產(chǎn)中介或是其他途徑輕而易舉借到較高利率的貸款，從而擁有了購(gòu)房能力，集中“殺入”房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“這就好像房地產(chǎn)行業(yè)中的場(chǎng)外配資”，一名分析人士解釋。

劉元春特別指出了這一事件所暴露出的隱患：通過高利貸等非正規(guī)渠道獲得資金購(gòu)房，這是一種難以從官方數(shù)據(jù)中反映出的加杠桿。若不盡早引起警惕，很可能導(dǎo)致一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入杠桿型泡沫的深淵。

無(wú)論是從正規(guī)還是非正規(guī)渠道獲得的資金，大筆資金的注入，對(duì)于那些本就不存在庫(kù)存壓力，甚至已然過熱的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是火上澆油。

不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，在不同城市間市場(chǎng)分化嚴(yán)重的情況下，對(duì)一二線城市和三四線城市“一視同仁”地加杠桿顯然并不明智。

劉元春認(rèn)為，防止一線城市房地產(chǎn)杠桿型泡沫化的方法主要有三方面：首先，通過調(diào)整契稅比例、提高首付門檻等方式來(lái)從正規(guī)渠道去杠桿。其次，必須嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)，防止通過高利貸等非正規(guī)渠道加杠桿。

“這兩方面都是短期管控的方法。”劉元春認(rèn)為，除了短期管控之外，還需要通過擴(kuò)供給來(lái)解決一線城市的剛性需求問題。他指出，只要做好存量調(diào)整，剛需也不會(huì)如此集中爆發(fā)，“現(xiàn)在，部分一線城市庫(kù)存已經(jīng)太低，要做的不是去庫(kù)存，而是增加庫(kù)存。”

章俊也表示，“鑒于居民部門的低杠桿率未必像數(shù)字表面看起來(lái)的那么美，因此我們認(rèn)為在政策推進(jìn)的過程中需要把握政策的力度，不宜過快推高居民部門杠桿率。”